Читаючи експертні підсумкові матеріали за 2018 рік, що стосуються просування реформ в Україні та ситуації з економікою в цілому, помітив одну прикметну річ. Мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення й далі продовжують вказувати як один із тягарів, що стримує розвиток України. Їм іронічно відповідають інші, як-от нардеп Олексій Мушак: "Україна встояла! Вже дев’ятий день не продовження мораторію, а китайці, саудити та катарці не змогли купити жодного сантиметру українського "святого" чорнозему." Треті досі наголошують, що існує безліч причин, щоб мораторій продовжувати мало не до нескінченності, поки ситуація не стане настільки чудодійно-привабливою, що офіційний запуск ринку стане вигідним всім і кожному…
На жаль, про “ринок землі” в повному значенні цього терміна говорити іще трохи зарано. Однак у цього сплячого гіганта є молодший братик, який вже потужно випробовує свої сили - це ринок оренди земель сільськогосподарського призначення, що стає усе відкритішим та прозорішим.
Як порахували автори “Моніторингу земельних відносин в Україні 2016–2017 рр.”, в тій сфері, яку можна асоціювати з ринком земель сільськогосподарського призначення, за 2 роки відбулося 3,2 млн транзакцій, левова частка з-поміж яких - більше ¾ - стосуються оренди землі. І проблема навіть не в тому, що ця статистика свідчить про неприродну викривленість ринку в бік оренди - нехай цей факт докладно вивчають фахівці. І навіть не в тому, що оренда, окрім своєї прямої функції, працює і як "квазікупівля", коли йдеться і про 49, і навіть у випадку емфітевзису - про 200 років оренди ділянок. Цікаво інше: правила, за якими визначається ціна в цього "молодшого брата" ринку та конкуренція на ньому, особливо для землі, яка орендується у держави. За даними того ж звіту в середньому з гектару держава отримує $64 орендного доходу на рік. Як зазначають автори звіту “цей рівень орендної плати також може бути вищим, якщо земля орендується у конкурентний та прозорий спосіб (наприклад, через аукціон).”
Власне, щоб довести подібне припущення з літа 2018 року Кабміном втілюється пілотний проект, що передбачає проведення частини аукціонів із продажу прав на оренду державної землі с/г призначення в електронному вигляді. Решта аукціонів паралельно відбувається за старою схемою - тобто оффлайн. Очевидно, що такий "оффлайновий" тип аукціонів завжди викликав певні труднощі: низьку конкуренцію (учасниками зазвичай стають ті, хто фізично може з’явитися в певний час за певною адресою), загальну непрозорість та обмеження доступу до даних: невідомо хто саме на них приходив, які ставки робив (будь-які дані можна отримати лише в агрегованому вигляді).
Однак ця схема поступово, але певно відходить у минуле. Пілотний проект, про який згадувалося вище - перша ластівка змін. В його рамках у системі ProZorro.Продажі в кінці грудня минулого року та на початку січня 2019-го відбулися електронні торги, де лотами стали права на оренду земельних ділянок. Нехай мова наразі йде лише про десяток аукціонів, однак вже зараз ми можемо подивитися їх перші результати. Взагалі-то кожна людина в будь-якій точці світу, може отримати докладну інформацію про кожен із цих аукціонів і його результати та зробити власні висновки.
Для цього, зокрема існує модуль аналітики на сайті ProZorro.Продажі: bi.prozorro.sale. Натискаємо на "типи процедур продажу" і обираємо "оренда землі": бачимо всі важливі агреговані дані.
До речі, дані щодо окремого аукціону можна легко знайти на вкладці “аукціони”
Що видно зараз? Оголосили 10 аукціонів в трьох областях, відбулось 8, середнє збільшення ціни склало цілих 223%! А натиснувши на кнопку “Аукціони” - отримаєте доступ буквально до кожного із цих 10-ти. І тут буде іще цікавіше: наприклад, клікнувши на один із аукціонів на Івано-Франківщині (тут), ви побачите приклад того, як ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО "ГОРОДЬКІВ" перемагає один з найбільших агрохолдінгів в країні - ТОВ "ЗАХІД-АГРО МХП".
Маючи відкритий доступ до цих даних, будь-хто може підрахувати середньозважену ціну оренди 1 гектара на рік за результатами 6 аукціонів на Івано-Франківщині - вона склала 7937 грн, або близько $283. Ситуація в інших регіонах не надто відрізняється: на Вінниччині вартість лоту (оренда 14,2 га) взагалі виросла до $536 за 1 га за рік, на Волині - цифра відрізняється майже на порядок: 1 758 грн за гектар на рік, тобто $61.
Як тут не згадати одного із зовсім нещодавніх досліджень, які ґрунтувалися на інших реаліях ціноутворення. В статистиці, яку менше ніж пів року тому наводив Цензор.Нет, середньозважена ціна оренди 1 га ріллі на рік на Івано-Франківщині склала $51, на Вінниччині - $61. Фахівець Світового Банку Денис Нізалов у цій же статті прогнозує, що за два-три роки після скасування мораторію ми маємо вийти на паритетний рівень ціни оренди – $150-250 за гектар на рік. Як бачимо, в цьому світлі результати аукціонів виглядають дійсно цікавим об’єктом аналізу. Спеціалісти явно знайдуть в цих цифрах значно ширший та впорядкованіший простір для інтерпретацій. А надто з часом, коли докладних результатів подібних аукціонів у нашій системі ставатиме ще більше.
Однак уже зараз зрозуміло декілька суттєвих речей. По-перше, електронні аукціони щодо оренди землі - дуже привабливий для ринку механізм: на кожен із тих, що відбулися в системі ProZorro.Продажі, прийшло від 2 до 7 компаній, і чим більше було компаній - тим дорожче держава сдавала в оренду. По-друге, їх результати захищені та абсолютно публічні, з підписаними ЕЦП, документами і протоколами, повною інформацією про лот, всіх учасників торгів та їхні ставки. Це буде цікаво не лише бізнесу, але й громадськості - адже прозорі дані завжди є цінним для місцевої громади джерелом інформації. По-третє, ринок оренди землі цивілізується, з’являються абсолютно прозорі механізми його формування. Завдяки пілотному проекту, ініційованому Кабміном, почалася іще одна реформа, тож варто й за нею уважно спостерігати.
Олексій Соболев, в.о директора ДП ПРОЗОРРО.ПРОДАЖІ
авторська колонка для Ліга.Бізнес https://bit.ly/2SaP2uP
